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Hausse de 65% des ventes de logements neufs

Les ventes de logements neufs sont en forte hausse au troisième trimestre de l'année 2009. Elles progressent de plus de 65% par rapport à la même période de l'année 2008. Cette hausse annonce-t-elle la fin de la crise immobilière ? Il est très probable que non.


Subventions fiscales

Pourquoi cette hausse a-t-elle eu lieu ? Cette hausse est la conséquence de subventions fiscales. Le "Scellier" a le même effet que le "de Robien" : il soutient artificiellement les ventes de logements neufs.
Cette hausse des ventes ne répond pas à un besoin structurel de logements. En effet, la majorité de ces logements neufs vendus sont achetés par des particuliers souhaitant profiter d'avantages fiscaux. Ces logements sont alors destinés à être mis en location. Ils ne sont pas destinés à être habités par leurs propriétaires.


Déstockage massif

Ces logements neufs vendus sont, pour l'essentiel, des biens qui étaient déjà en stock. Les promoteurs immobiliers ont profité de ce rebond pour effectuer des déstockages massifs. Ainsi, malgré cette forte hausse des ventes, le nombre de nouveaux logements neufs mis en vente baisse ! Il baisse de près de 10% au troisième trimestre de l'année 2009 par rapport à la même période de l'année 2008. Les mises en chantier sont, elles aussi, toujours en baisse. Elles baissent de plus de 18% sur la même période.
A la vue de ces chiffres, le constat est clair. Il est peu probable que cette hausse des ventes de logements neufs puisse perdurer sans les subventions fiscales. Il est encore plus improbable qu'elle aurait tout simplement eu lieu sans ces subventions.


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Qu'est-ce que le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ?

Le bilan énergétique et environnemental d'un logement

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est un bilan permettant d'évaluer :
1. la consommation d'énergie d'un logement
2. l'émission de GES (Gaz à Effet de Serre) résultant de la consommation d'énergie du logement

Uniquement en France métropolitaine

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ne s'applique qu'en France métropolitaine. Il ne s'applique pas à tous les bâtiments. Certains en sont exemptés.

Un bilan à la charge du propriétaire

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est à la charge du propriétaire du bien. Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est à faire lors de la vente ou de la location du bien. Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ne peut être établi que par un professionnel dûment agréé.


Objectif du DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Réduire les émissions de GES (Gaz à Effet de Serre) des bâtiments

L'objectif du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est de réduire les émissions de GES (Gaz à Effet de Serre) des bâtiments. Pour y parvenir, le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) escompte orienter les futurs propriétaires et locataires vers l'achat et la location de logements consommant moins d'énergie.

Inciter les propriétaires à faire des travaux pour réduire la consommation d'énergie

Les logements consommant moins d'énergie sont plus économiques. Ils devraient logiquement se vendre et se louer dans de meilleures conditions. Un propriétaire a intérêt à rendre son bien le plus attractif possible. Il est donc incité à effectuer des travaux pour réduire la consommation d'énergie de son bien.


Caractéristiques du DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

La consommation d'électricité pour la lumière et l'électroménager n'est pas retenue

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) détermine uniquement la consommation d'énergie d'un logement nécessaire à :
- la production du chauffage
- la production de l'eau chaude sanitaire,
- la réfrigération (climatisation),
- la ventilation.

Toute autre consommation d'énergie du logement est exclue. La consommation d'électricité destinée, par exemple, à la lumière ou à l'électroménager n'est donc pas retenue.

Même notation que pour l'électroménager et les voitures

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) fournit aux futurs propriétaires et locataires deux données.
La première donnée concerne la consommation d'énergie du logement. Elle est exprimée en kWh consommés par m2 et par an.
La seconde donnée concerne les émissions de GES (Gaz à Effet de Serre) résultant de la consommation d'énergie du logement. Elle est exprimée en kg de CO2 émis par m2 et par an.
Chacune de ces deux données est notée sur une échelle allant de A à G. Ce principe de notation est le même que pour présenter l'efficacité énergétique des appareils électroménagers ou les émissions de CO2 des voitures.

Une note pour la consommation d'énergie

La note A désigne le type de logement le plus économe. La note G désigne le type de logement le plus énergivore.

Une note pour l'émission de GES (Gaz à Effet de Serre)

La note A désigne le type de logement ayant le taux d'émission de GES (Gaz à Effet de Serre) le plus faible. La note G désigne le type de logement ayant le taux d'émission de GES (Gaz à Effet de Serre) le plus élevé.


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Baisse des taux, ...

Les taux des crédits immobiliers ont encore baissé en octobre. En un an, la baisse est de 1,30% (130 points de base dans le jargon bancaire). La moyenne des taux des crédits immobiliers est désormais de 3,8%. Elle était de 5,1% en octobre 2008. Les taux les plus bas se négocient aux alentours de 3,5%. Les taux les plus élevés se situent aux alentours de 4,5%. Le taux obtenu dépend du type de taux (fixe ou variable). Il dépend aussi de la durée du prêt.


... baisse de la durée des prêts...

Comme pour les taux des crédits immobiliers, la durée des prêts diminue. Cette diminution s'explique, en partie, par la baisse des taux. Mais, elle s'explique surtout par la baisse des prix de l'immobilier. La baisse des prix doit encore se poursuivre. Rien n'indique pour le moment un retournement du marché immobilier. Rien n'indique non plus une hausse des taux prochainement. Par conséquent, il est (très) probable que la durée des prêts diminue encore.


... et baisse du nombre de crédits distribués

Baisse des taux des crédits immobiliers + baisse des prix de l'immobilier = ? ... baisse du nombre de crédits immobiliers distribués !
La baisse des taux des crédits immobiliers et la baisse des prix de l'immobilier devraient, logiquement, provoquer une hausse de la demande de crédits immobiliers. Le paradoxe est que non. Le nombre de crédits immobiliers distribués est en baisse de plus de 25% depuis le début de l'année par rapport à la même période de 2008.
Cette baisse de la demande de crédits immobiliers résulte de la hausse du chômage. Face à l'incertitude de l'emploi, les acheteurs potentiels hésitent à prendre le risque de contracter un emprunt.


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Qu'est-ce que le "Home Staging" ?

Le terme "Home Staging" désigne un concept. Ce dernier a pour but de vendre un bien immobilier plus rapidement et à bon prix. Ce concept a été créé aux Etats-Unis au début des années 1970. Il l'a été par une agent immobilier dénommée Barbara Schwarz.


Principe du Home Staging

D'après une théorie de vente dans l'immobilier, la décision d'achat se ferait dans les 90 premières secondes d'une visite. D'après une autre théorie, la majorité des achats serait la conséquence d'un coup de coeur. En partant de ces constats, le Home Staging propose de valoriser le bien à vendre. Ainsi, si l'acheteur est séduit immédiatement par le bien, il prendra sa décision d'achat rapidement. De plus, il sera moins tenté d'en négocier le prix.
L'avantage pour le vendeur est donc double. Le bien est vendu plus rapidement et à un meilleur prix que s'il n'était pas valorisé.


Rôle du professionnel du Home Staging

Le rôle du professionnel du Home Staging est de déterminer comment valoriser le bien à vendre. Pour cela, il va d'abord visiter le bien. Il va relever ce qui peut être fait pour rendre le bien plus attractif. Suite à sa visite, il conseillera des travaux. Ils seront plus ou moins importants suivant l'état du bien. Ils vont du nettoyage, du rangement, au nouvel agencement des meubles, jusqu'à la rénovation ou la modification de la décoration.
Le professionnel du Home Staging peut aussi proposer une liste d'entreprises pouvant s'occuper des travaux. Il peut également se charger de les suivre lui-même.


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